如果最近要选一个城市规划和建议领域的“网红”事件，

非“特色小镇”莫属。

“特色小镇”到底火到什么程度呢？

从中央各部门到省市各地，

从传统地产开发商到产业集团，

大家都在提“特色小镇”

很少看到一个概念让这么多人可以一起狂欢

但虽然都是叫“特色小镇”，各方的定义并不相同，

那到底有什么区别呢？从最新披露的各方资料来看，至少有以下几个方面：

区别1:是否强调行政区划？

10月13日，住建部公布第一批中国特色小镇名单，从名单来看，这次公布的"特色小镇"基于行政区划概念，而作为特色小镇“发源地”的浙江省提出的“特色小镇“不是传统行政区划上的一个镇，也不是产业园区的区，也不是风景名胜区的区，这也是为什么浙江引以为豪的云栖小镇、梦想小镇等“特色小镇”的典范并未入选。当然，企业层面的“特色小镇”显然也不是行政区划。

图1:浙江梦想小镇

区别2:是否强调产业的属性，而不仅仅是文旅或宜居？

特色小镇有产业、文旅和宜居三大属性，从住建部的特色小镇名单来看，有些小镇是历史文化和自然风光特色的旅游小镇，除了旅游以外，并没有其他的产业。

与住建部和企业相比，浙江的特色小镇创新是“产、城、人、文”四位一体有机结合，这四个功能不是简单地相加，而是融汇于一体，优质的产业是小镇立镇之本，文化是小镇之魂，旅游是小镇之美，社区是小镇之生，只有这四位一体，才是真正意义上的特色小镇。

而且，还特别突出强调产业的功能，而不是简单的一个旅游风景区。所以，浙江省的特色小镇，首先应该是产业之镇，是一个产业的空间载体。特色小镇的打造，必须与产业规划统筹考虑，小镇的繁荣，也必须要有产业支撑，形成。

图2:浙江山南基金小镇

区别3:用地和人口规模是否有要求？

浙江省要求“规划空间要集中连片，规划面积控制在3平方公里左右，建设面积控制在1平方公里左右，建设面积不能超出规划面积的50%”。

不同的企业有自己的定义，比如绿城的农业小镇要求需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设。

表1 各方特色小镇一览表

代表

规模

区划

功能

中央

住建部

-

行政区划

产业、文旅

地方

浙江、江苏省

3-4平方公里

非行政区划

“产、城、人、文”四位一体，特别强调产业

企业

绿城、碧桂园等

-

非行政区划

产业、文旅、宜居

当然，区分差异的目的并不是来评判谁是正统，

咱们国家地域辽阔，各地经济背景迥异，

特色小镇在不同省份、地方，或者对于不同的参与者来说，

当然会有不同的模式和界定方式。

在之前文章中，

云规划对“住建部的特色小镇名单”（点击查看）进行了解读

这一期，主要来看看企业层面的特色小镇建设。

重点介绍：

华侨城、万科、碧桂园、蓝城、华夏幸福、宏泰、阿里巴巴

“特色小镇”对于地产开发商来说，其实并不陌生，从文旅、宜居和产业三个角度，都能找到原型，比如：

文旅，即旅游地产，传统的旅游综合体、度假区（村）、特色风貌小镇等，比如华侨城的东部华侨城、上海迪斯尼小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等。

宜居：即居住地产，有一定规模、近郊甚至独立于城区、有完善配套的大型居住片区，比如万科的郊区造城、碧桂园的郊区大盘。

产业：即产业地产，各类产业园区，比如北科建集团的科技地产、电子城股份的主题高科技产业园，以及华夏幸福置业的产业新城。

当然，特色小镇并不是这些原型的简单重复或是产品升级，而是业务战略转型。

从传统地产到特色小镇，

可以说是所有开发商在今天这个市场和政策背景下的共同选择。

那这条转型之路到底如何走呢？

从云规划整理的案例库数据来看，我们看到有这么5种升级路径：

升级路径1：从度假“村”变成文旅小“镇”

度假村，其实是谦虚的说法，应该是“旅游综合体”更确切些。

什么是旅游综合体？比较正式的定义是“指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区”。

直白点讲，就是一个规模比较大，集度假酒店、度假别墅、主题游乐公园等于一体的“大型景区＋度假别墅区”。这么一说，是不是和特色小镇的概念已经很就近了？

那么，旅游综合体如何升级为特色小镇呢？

让我们一起来看看华侨城是这么做得。

华侨城是国内旅游综合体开发的佼佼者，旗下的“东部华侨城”项目更是业公认的学习典范。

案例研究1:华侨城集团－“文旅小镇”

华侨城集团发挥文化旅游产业的传统优势，深耕“文化+旅游+城镇化”市场，并通过与政府合作，结合生态旅游产品、居住、健康产业于一体，从度假“村”变成“镇”。

目前，华侨城在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。按照国家新型城镇化战略，PPP的模式进行开发，让三座历史名镇焕发新的活力。其中：

天回项目，位于金牛区文化北城，整体投资将达到2000亿元，华侨城方面的投资约占1/3，为600亿元。该项目拟定位为国际化的丝路文化新城。

安仁古镇项目占地约15平方公里，预计投资100亿元，未来将打造成为以文化博览为个性标签的中国文博小镇。

黄龙溪项目，位于双流区，500亿元投资，打造“水”主题古镇。

500亿是啥概念呢？给大家举个例子，占地近9平方公里的东部华侨城投资约35亿左右，上海迪斯尼投资也不过340亿左右。

图3:安仁古镇

升级路径2：从郊区“造城”到宜居小镇

万科很早就提出了“造城”的概念，20年来，四季花城、金色家园、城市花园、万科城……一直在不断迭代

但这些“城”其实还是一个规模较大、配套完善的大型居住区

如何能打造一个真正的城，一个即能安居又能乐业的地方？

如何打造一个小镇，而不仅仅是一个大型居住区？

万科可以说是一直在努力

终于，在良渚文化村，给出了一张漂亮的答卷。

案例研究2:万科良渚文化村

万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成，作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文化村”不同于万科一般的现金流产品。

总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积350万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口。

良渚文化村拥有城镇级配套设施，通过内部配套体系的完善,整体规划的综合发展、均衡运作，逐步完成项目从第二居所往第一居所的转变。

图4:良渚文化村湖景

图5:良渚文化村村民食堂

升级路径3：从居住地产到产业小镇

从郊区大盘到宜居小镇，虽然是跨出了一大步，但毕竟只是地产商自己产品线的延续和提升，说到底，并没有跳出卖房子赚钱这条路。

只有安居、没有乐业，除了房地产，并没有其他产业。

那么，传统地产商有没可能做产业的文章呢？

案例研究3: 碧桂园－科技小镇

科技小镇是碧桂园产城融合战略的落地。

什么是“科技小镇”？按照碧桂园自己的定义，一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地2-5平方公里，这里最大的特色是生态、智慧、创新，地面都是公园，车辆在底下穿行，建筑外墙长满垂直分布的植物。

碧桂园计划未来五年投入千亿元资金进行科技小镇的开发，目前已有三个科技小镇项目开动，都在惠州，分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目。

图5:惠州潼湖科学城意向图

隔行如隔山，传统地产开发商要转型做房地产和旅游之外的其他产业，真有那么容易吗？如何做？从碧桂园的经验来看，有四招可以学习：

联合大学高校合作，与清华大学联手打造；

寻求行业大ip背书，引入李开复创新工场，通过李开复这个行业大IP的影响力和号召力为项目背书，吸引人才；

招商龙头企业，通过龙头企业带动关联企业入驻，专业化、平台化、商业化的招商机制将遴选最有潜力的优质企业进入小镇。比如引入思科集团；

成立产业基金，碧桂园将投入不低于20亿元，联合著名投资机构设立科技小镇产业基金，为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，让产业资源和金融服务、商业服务、政务服务、技术服务无缝对接，智慧小镇充满活力。

案例研究4: 蓝城－农业小镇

宋卫平二次创业的蓝城很早就把宝压在了小镇上，并提出了“农业小镇”的概念。

什么是“农业小镇”，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万元/平方米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。

蓝城已经签约和运行的小镇项目有杭州桃李春风、春风长乐、桐乡乌镇雅园、成都多利桃花源、厦门桃李春风、德清观云高尔夫、嵊州越剧小镇、嘉兴春风江南、张家口下花园项目、启东崇明岛项目等。

其中，最符合“农业小镇”理念，最让人印象深刻的是“春风长乐”

春风长乐在杭州郊外一片未受污染的森林和农田间，分成“庄、村、镇、园”4级空间体系，主要功能是农业、旅游、创业和颐养。1.6万亩的土地，大约只有其中2千亩用来做小镇中心和配套功能。

按照现有的宣传资料来看，春风长乐已经超出了地产项目的概念，而是：

城市反哺乡村的实验，成为乡村复兴的起点。把城市的财富持续输入乡村，加入乡村经济生态的闭环。让城里人到乡村购买农庄，生活，工作。每一户农庄里，有粉墙黛瓦的宅院，有玻璃工具房，有菜园、果园和香草园。每户人家在院子外还有“外园”，也就是数亩到十亩的良田。

既保留乡村的淳朴，同时又为它重新注入经济活力。流转后的土地仍请原住民耕种，由农科专家指导，农产品可交由蓝城农业统一销售。农民在家门口获得稳定的工薪收入，不用再外出打工。

是不是有些理想主义、情怀满满？想想都有点小兴奋啊，真想能早点去样板区见识一下，可惜，到现在为止，不要说样板区了，连像样点得规划资料也很少见。

图6: 春风长乐意向图

据说绿城在成都的多利绿城桃花源是第一个实景式呈现的“宋式农庄”，找到几张图大家姑且解解馋吧。

图7: 成都多利绿城桃花源－整体鸟瞰图

图8: 成都多利绿城桃花源-庄园鸟瞰

图9: 成都多利绿城桃花源-庄园平面图

升级路径4: 从产业新城到特色小镇

相比传统居住和旅游地产商来说，产业新城运营商来做产业特色小镇肯定更亲车熟路些。

毕竟，某种角度来看，特色小镇、产业新城一脉相承。

但从云规划对全国主要的案例跟踪来看，这些产业特色小镇的本底还是特色产业园区，或者说一个有居住功能的特色产业园区，但离特色小镇所要求的文旅和宜居还有很大距离。

下面举华夏幸福和宏泰两个例子，分别代表了全国性和地域性两类公司的不同玩法。

案例研究5:华夏幸福—会展小镇

华夏幸福的特色小镇主要聚焦科技智造、现代服务、文化旅游三大类别的九个产业主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅游与社区功能的特色小镇发展平台。

根据公司公告，华夏幸福拟分别与南京市溧水区经济开发区、重庆市璧山区、浙江省嘉兴市南湖区，及河北省保定市签署《合作备忘录》。

其中，南京市溧水区项目占地面积约为2平方公里，项目将以会展中心为核心，打造会展小镇，构建“展城融合”的新会展模式，打造展馆中心、会议酒店、休闲度假、艺术展览交流、创意研发、旅游观光等为主要功能的会展主题新区。

但产业新城与特色小镇的区别到底在哪里？

华夏幸福的日子现在过得那么滋润，为什么要做特色小镇呢？

按照华夏幸福自己的说法，特色小镇是其围绕产业精准发力，解决产业转型升级、区域经济创新发展的重要抓手。

话是没错，但总觉得有赶风头得嫌疑，作为与政府合作的前提和基础，完成政府提交的命题作文。

案例研究6:宏泰－特色航空小镇

相比华夏幸福，大家可能对宏泰就要陌生些。

中国宏泰产业市镇发展有限公司（后简称宏泰）始创于1995年，一开始也是做传统地产起家，2005年开始转型做产业市镇项目开发。

宏泰旗下项目主要分布在河北省的石家庄、廊坊等地，根据长期协议与地方政府合作，为区域产业发展和市镇开发建设提供一系列综合、专业服务，包括：规划设计、产业定位、土地整理、兴建基础设施，开展招商引资，配置物流、居住及商业物业等相关辅助设施。

近年来宏泰重点推得一个概念是“通航产业市镇”。

什么是“通航产业市镇”，按照集团创始人王建军的理解，通航小镇就是基于通航核心业务与基础设施，可具备生产、居住、商务、休闲、旅游、会展等多种功能指向的城镇化集聚区，是特色小镇中的特色小镇。

宏泰现已在石家庄栾城区、承德临空经济区分别合作建设通用航空产业园项目，重点打造“中国式通航小镇”，目标是打造一个集航空制造、维修保养、航空体验为一体，并扩展发展适航中心，产业孵化等工作的通用航空一条龙运营服务品牌。

但作为一个地域性的产业新城运营商，想要做这么一件事，难度可想而知。

宏泰主要做了以下几件事情：

协助河北省制定通航产业规划

成立通航产业发展基金

完善人才队伍建设，比如宏泰的副总裁钱啟增就曾任北京通用航空集团公司总经理

全力推进招商引资，深化落实与中航工业、中航通飞、北航、幸福航空、AVIO、捷克因克福等战略伙伴的多元化合作，拉有实力的小伙伴们一起做。

图10:中国宏泰国际航空中心效果图

升级路径5: 从企业园区到特色小镇

特色小镇不仅仅是传统地产公司或产业新城运营商战略转型的机会

也给了其他行业的企业参与到城市级项目开发运作的机会

虽然，这些企业没有地产和城市开发的经验，但他们可以通过龙头企业（往往自身就是其所在行业的龙头企业）带动关联企业入驻，并利用其掌握的丰富资源为特色小镇建设造势。

案例研究7: 阿里巴巴－云栖小镇

云栖小镇是浙江省首批创建的37个特色小镇之一。小镇位于杭州市西湖区，规划面积3.5平方公里。

云栖小镇与阿里巴巴因缘颇深，比如：

阿里巴巴首席技术官、阿里云创始人王坚任名誉院长，也是云栖小镇主要创建者。

云栖小镇的主导产业是以阿里云平台为基础，全力扶持云上创业创新的企业和团队，集聚包括游戏、移动互联网、APP开发、电子商务、互联网金融、数据挖掘等细分领域的优秀的创新型科技类企业，引进风投创投基金机构，打造完整的云计算产业链。

云栖小镇最重要的活动事件-“云栖大会”,是阿里巴巴主办的，作为一个围绕“云”的创新创业的大舞台，“云栖大会”已经连续举办了6届，几年前仅有数百人参会的规模，但2015年的“云栖大会”，2万多个参会名额在网上被创业者们一抢而空。

阿里巴巴还在云栖小镇主导成立了中国首个云产业生态联盟——“云栖小镇联盟”

马云的西湖大学也在云栖小镇筹划建设，作为一所私立研究型大学，以引进国内外一些著名的专家学者，培养、储备一批批高端人才，成为积蓄新科技和新人才的制高点。

图11: 云栖小镇规划图

图12: 云栖小镇云栖大会

蜂拥而上的特色小镇会不会成为“烂尾镇”？

今天举了7个案例，但这个名单其实还可以很长：

元合集团：影视小镇、汽车小镇

海航：航空运动小镇

前海：基金小镇

……

说是一场“特色小镇”的狂欢也不为过

当大家都在狂欢的时候，就要当心潮水褪去自己会不会被裸体示众了

特色小镇今天被追捧的态势让人不禁联想到当年风貌小镇的火热。

上海的一城九镇、华侨城的世界之窗……

为了满足国人对国外风情的好奇，一大批以国外特色风貌小镇为原型的风貌小镇蜂拥而至。

但今天再回头看看，成功者寥寥。

前事不忘，后事之师

最后让我们来看一个当年风情小镇的案例吧：

案例研究8: 五矿·哈斯塔特 奥地利风情小镇

项目位于惠州博罗县罗阳镇麦田岭，由中国五矿集团投资，总投资额达60亿元，目标是打造成为全国第一个奥地利风格的旅游度假风情小镇。

五矿小镇于2011年4月动工，5年多过去了，实际如何呢？

尘土飞扬的施工工地

沿着五矿·哈斯塔特的指示牌望过去，一条崭新的水泥路指向了中国式的“奥地利小镇”，而两边则是尘土飞扬的施工工地

图13: 五矿小镇－水泥路和施工工地

被破坏的山体和当地生态环境

山上的树木被砍伐大半，曾经青翠的山体被黄褐色的土壤和山石覆盖

图14: 五矿小镇－被破坏的山体

不伦不类的仿制品

五矿小镇号称要100%复制奥地利哈斯塔特村全貌，但最终效果如何呢，啥也不说了，自己看图比较吧.

图15: 五矿小镇－奥地利原型村 实景比较1

图16: 五矿小镇－奥地利原型村 实景比较2

图17: 五矿小镇－奥地利原型村 实景比较2

最后，不知道大家有没注意到

不同于浙江省的特色小镇，已经有了几个实实在在可参观的样本

本文提及得企业层面的特色小镇

大部分都还处于项目合作协议或规划阶段

五条升级路径到底会引向何处

现在还不得而知……

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案例研究数据支持：

云规划知识图谱－案例库 anli.yunguihua.com

内容转载自公众号

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